Logement : les modalités du contrat de location

Essentiel pour le propriétaire comme pour le locataire, le bail écrit précise les droits et obligations de chacun.

Si vous êtes à la recherche d'une location, la loi applicable à votre contrat diffère selon que vous recherchez une résidence principale (maison ou appartement), ou une résidence secondaire, meublée, ou à usage strictement professionnel. Si vous recherchez une habitation principale, c'est par défaut la loi du 6 juillet 1989 qui s'applique à votre contrat, même s'il est prévu d'y exercer aussi une activité de profession libérale (on parlera alors d' “ usage mixte professionnel et habitation principale ”).
Il existe certains cas particuliers (non traités dans cet article) : les logements HLM relèvent d'une législation particulière (notamment du Code de la construction et de l'habitation) pour la fixation du loyer, les modalités d'attribution, les congés, etc ; certains logements relèvent encore de la loi de 1948 et les locations meublées, même si elles sont utilisées à titre de résidence principale, ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989, mais des dispositions du Code civil ou de celles inscrites dans le bail.

Un bail écrit obligatoire
La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d’un bail écrit, signé par le propriétaire et le locataire.
Il existe des modèles de contrats de location, que l’on peut trouver, notamment, chez les professionnels de l’immobilier, auprès d’associations de propriétaires ou de locataires, ou bien encore dans les librairies spécialisées.
Le bail peut aussi être établi directement entre propriétaire et locataire sur papier libre avec, éventuellement, l’aide d’un agent immobilier ou d’un huissier. Ce document doit être établi en deux originaux, un exemplaire étant remis à chacune des deux parties.
On peut également faire établir un bail par un notaire, cet acte notarié étant remis au propriétaire ainsi qu’au locataire.

Les clauses à mentionner obligatoirement
Dans le bail, doivent figurer un certain nombre d’éléments :
• le nom et l’adresse du propriétaire et de son mandataire;
• la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire pourra disposer du logement ;
• la description précise du logement, ainsi que de ses annexes : cave, grenier, garage, jardin ou autre... ;
• l’énumération des parties communes ;
• la destination du local mis en location, c’est-à-dire l’usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte (logement et activité professionnelle) ;
• le montant du loyer et les termes de paiement, ainsi que les conditions de sa révision éventuelle ;
• le montant du dépôt de garantie qui est, de toute façon, limité à deux mois de loyer (sans les charges) et qui ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement de celui-ci.
Il est à noter que si le loyer est payable par trimestre, un dépôt de garantie ne peut pas être exigé par le propriétaire.

Des clauses strictement interdites
Même si elles figurent dans le contrat de location, un certain nombre de clauses seront considérées comme nulles. Tel est, par exemple, le cas de toute clause qui:
• oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables;
• impose au locataire la souscription d’une assurance habitation auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire;
• impose le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer;
• prévoit la résiliation du bail de plein droit pour des motifs autres que le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, ou le refus de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs;
• interdit au locataire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

Les documents à joindre au bail
En dehors de l’état des lieux, document capital dans la mesure où il décrit avec précision le logement au moment de sa mise en location, plusieurs documents doivent être joints au bail.
C’est ainsi que, si l’immeuble est en copropriété, sont obligatoires les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties communes et le nombre de millièmes que représente le logement pour chacune des catégories de charges.
Il faut également prévoir de produire l’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire.
Par ailleurs, si le propriétaire exige que le locataire présente la caution d’un tiers, joindre un engagement de caution comportant sa durée et son étendue, ainsi qu’une mention manuscrite de la personne qui accepte de se porter caution indiquant qu’elle a pris connaissance de l’étendue de ses obligations.

L’importance de l’état des lieux
Il convient d’apporter beaucoup de soin à la rédaction de l’état des lieux car c’est en le comparant avec celui qui sera dressé au départ du locataire que le propriétaire pourra ou non demander réparation pour certains éléments détériorés.
Locataire et propriétaire doivent constater l’état des lieux, ensemble et d’un commun accord, lors de la remise des clés, puis au moment de leur restitution. Pour être valable, ce document doit être effectivement signé par les deux parties.
Si l’une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l’autre peut réclamer, pour l’établir, le concours d’un huissier, dont la rémunération sera partagée par moitié entre le propriétaire et le locataire.
Le propriétaire a tout intérêt à établir un état des lieux car, s’il refuse, il devra apporter la preuve que les dégradations qu’il invoque à la fin du bail sont bien imputables au locataire. Pour ce dernier, en revanche, le fait de refuser de procéder à un état des lieux fait qu’il sera présumé avoir reçu un logement en très bon état.

Une nouvelle obligation : le diagnostic de performance énergétique
Depuis le 1er juillet 2007, tous les propriétaires-bailleurs qui signent ou renouvellent un bail se trouvent dans l’obligation de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) alors que, jusqu’à présent, seuls les vendeurs d’un bien immobilier étaient assujettis à cette règle.
Désormais, donc, toutes les locations à usage d’habitation sont concernées, que cette location soit meublée, vide, ou encore à caractère saisonnier.
Obligatoirement annexé au contrat de bail, le DPE permet d’évaluer la consommation énergétique d’un logement. L’information se trouve résumée sous la forme d’une étiquette énergétique semblable à celle figurant sur les appareils électroménagers. Néanmoins, ce document reste purement informatif, aucune sanction n’étant prévue s’il n’est pas fourni ou s’il contient des informations erronées (arrêté du 3 mai 2007 ; Journal officiel du 17 mai 2007).

Entretien, travaux et réparations
Le locataire a l’obligation d’assurer l’entretien courant du logement, de ses équipements et de ses dépendances (cave, garage, terrasse, véranda, jardin…), d’effectuer les réparations et les petits travaux définis par le décret du 26 août 1987, sauf si ceux-ci ont été occasionnés par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, ou un cas de force majeure.
Le locataire peut aménager le logement à sa convenance mais pas le transformer, à moins d’une autorisation écrite de son propriétaire, lequel peut, à défaut, exiger la remise des locaux en leur état initial.n

Fin du bail : les différents scénarios
Le propriétaire souhaite poursuivre la location aux mêmes conditions. Sans aucune démarche, le bail est reconduit pour trois ans. Si une clause de révision figure dans le bail initial, le loyer peut être majoré de la variation de la moyenne, sur quatre trimestres, de l’indice Insee du coût de la construction.
Le propriétaire veut conclure un bail de courte durée. Il peut proposer un bail inférieur à trois ans, mais d’au moins un an, si un événement précis (professionnel ou familial) l’oblige à récupérer son logement.
Le propriétaire veut renouveler le bail avec un nouveau loyer. Il peut proposer une augmentation de loyer si ce dernier est manifestement sous-évalué par rapport à ceux des logements comparables situés dans le voisinage.
Le propriétaire souhaite récupérer son logement. Il peut le faire pour l’occuper lui-même ou un membre de sa famille, à titre de résidence principale, pour le vendre (le locataire a la priorité pour l’acheter), ou pour un motif sérieux et légitime. Le congé doit alors être donné, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, au moins six mois avant la fin du bail.

Le locataire peut donner congé à tout moment (par lettre recommandée avec avis de réception) sans fournir de motif mais en respectant un préavis de trois mois, qui peut être ramené à un mois dans les cas suivants :
• raisons de santé justifiant un changement de domicile, pour les personnes de plus de 60 ans ;
• locataire touchant le revenu minimum d’insertion (RMI) ;
• obtention d’un premier emploi, perte d’un emploi, mutation ou nouvelle embauche consécutive à une perte d’emploi.
Une fois que le congé a été donné, le locataire a encore des obligations à remplir vis-à-vis de son propriétaire : régler le loyer et les charges jusqu’à la fin du bail, même si le logement est libéré avant (sauf si un autre locataire le remplace immédiatement) ; permettre au propriétaire de visiter les lieux avec de nouveaux occupants potentiels ; dresser un état des lieux de sortie ; laisser les locaux vides et restituer les clés en demandant un reçu pour être dégagé des ses obligations de locataire et de la responsabilité du logement.

Les Centres d’information sur l’habitat
Ne sont abordées ici que les locations de logements loués vides, à titre de résidence principale et appartenant à des propriétaires privés. Si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d’assurance…), les règles diffèrent, notamment en ce qui concerne la durée du bail, qui est de six ans. Les modalités de la location ne sont pas tout à fait les mêmes non plus s’il s’agit d’un logement meublé.
Quoi qu’il en soit, pour tous renseignements complémentaires concernant la location, ou les problèmes de logement en général, il est possible de s’adresser aux Centres d’information sur l’habitat. Dépendant des associations départementales d’information sur le logement (Adil), ils dispensent, gratuitement, des conseils personnalisés, dans les domaines juridique, financier, fiscal ou technique. Présents dans près de 70 départements, ils prolongent leur action par des permanences dans quelque 540 mairies de chefs lieux de cantons. Pour connaître l’adresse du Centre le plus proche, contacter l’Anil (Agence nationale d’information sur le logement), soit sur Internet (www.anil.org , rubrique Votre Adil), soit par téléphone : 01 42 02 05 50.
Des informations sur le logement peuvent également être obtenues via les antennes locales de l’Asseco, l’association de consommateurs de la CFDT (Tél. 01 42 03 82 53).